Jak vyřešit majetkové spory a vypořádání při rozvodu

Rozvod je náročná záležitost, a to jak po finanční, tak po psychické stránce. V praxi je potřeba vyřešit především tři věci: co všechno patří do společného jmění manželů (SJM), kdy SJM zaniká a jak ho vypořádat - dohodou, soudně, nebo po 3 letech uplatněním zákonné domněnky. Zvláštní pozornost je potřeba věnovat také společným dluhům, hypotékám a nemovitostem, u kterých je nutné řešit i vklad do katastru nemovitostí.

V našem článku najdete srozumitelný postup krok za krokem včetně praktických příkladů. Pokud se vám nedaří dohodnout, nebo nestíháte lhůty, v DobreProdat.cz vám pomůže s rychlým odkupem podílu nebo celé nemovitosti.

Co je SJM a co do něj (ne)patří

Vše, co manželé získají během manželství ze společných peněz nebo na společný dluh, spadá do společného jmění manželů (SJM). Jde tedy o takovou pomyslnou "krabici", do které patří nejen majetek, ale i dluhy. Pro určení, zda něco patří do SJM, není rozhodující, na koho je věc napsaná. Důležité je, kdy a za co byla pořízena. Například byt pořízený po svatbě na hypotéku je společný, i když je v katastru nemovitostí zapsaný jen jeden z manželů.

Do SJM spadá vše, co manželé získali během manželství. Typicky sem spadají například výplaty, zisky z podnikání, úspory, auto pořízené po svatbě, ale i většina dluhů vzniklých pro potřeby rodiny. Součástí SJM jsou i příjmy z majetku, který jeden z manželů vlastnil už před svatbou, například nájemné z bytu (i když je v katastru majetek psaný jen na jednoho z nich). Na druhou stranu do SJM nepatří dary nebo dědictví, věci osobní potřeby (například oblečení nebo šperky), a ani náhrady nemajetkové újmy. Pokud si nejste jistí, co všechno spadá do vašeho SJM, je dobré si sepsat, kdy a z jakých peněz byly jednotlivé věci pořízeny, a poradit se s právníkem.

Kdy SJM zaniká a proč na tom záleží

Společné jmění manželů (SJM) zaniká buď v den, kdy nabude právní moci rozhodnutí o rozvodu, nebo smrtí jednoho z manželů. Může také dojít k jeho zúžení či zrušení dohodou nebo rozhodnutím soudu. Od chvíle, kdy SJM zanikne, začíná běžet tříletá lhůta na vypořádání. Pokud se v této době nedohodnete, nastoupí zákonná domněnka. Ta říká, že movité věci vlastní ten z manželů, který je používá, zatímco nemovitosti a zbytek majetku jsou v podílovém spoluvlastnictví obou.

Při vypořádání si dejte pozor na to, že zatímco se obvykle posuzuje stav majetku ke dni zániku SJM, jeho cena se určuje k datu vypořádání. Tento rozdíl může být značný. U nemovitostí je navíc důležité vědět, že i když se na vypořádání dohodnete, změna je platná až v okamžiku, kdy je proveden vklad do katastru nemovitostí.

Pozor na dluhy a hypotéky

Dohoda mezi manžely automaticky neřeší vaše závazky vůči bance. Proto je nezbytné, aby v případě hypotéky došlo k formálnímu vyvázání jednoho z dlužníků.

Tři cesty vypořádání

Při vypořádání společného jmění manželů si můžete vybrat ze tří možností: dohoda, soudní řízení, nebo nechat věci běžet, dokud po třech letech nevstoupí v platnost zákonná domněnka. 

Dohoda je zpravidla nejrychlejší a nejlevnější řešení: určuje, co komu připadne a jak celé vyrovnání proběhne. V rámci nemovitostí je však nutné počítat s tím, že dohoda je platná až po zapsání změny vlastnictví v katastru nemovitostí a u dluhu je nutné zajistit souhlas banky. Pokud se manželé nedokáží dohodnout, nezbývá než se obrátit na soud. Ten má několik možností. Může majetek přisoudit jednomu z manželů s povinností vyplatit toho druhého, nařídit prodej majetku a rozdělení výtěžku, nebo ve výjimečných případech, ponechat věci v podílovém spoluvlastnictví.

Příklad z praxe:
Představme si, že Marek a Eva vlastní byt a společnou hypotéku. Dohodnou se, že byt zůstane Evě, která Marka finančně vyplatí a zároveň se s bankou domluví na převzetí hypotéky. Po ověření její bonity banka souhlasí. Jejich právník připraví smlouvu, proběhne vklad do katastru nemovitostí a celá záležitost je vyřešena za pouhých pět týdnů. Pokud by se Marek a Eva nedokázali dohodnout, soudní řízení by vše prodloužilo o mnoho měsíců a navíc by se celý proces prodražil kvůli nákladům na soudní znalce a další poplatky.

Tip pro vás: Pokud dohoda mezi manžely vázne a hrozí, že se spor potáhne u soudu, můžete využít služeb DobreProdat.cz. Pomůžeme vám rychle odkoupit podíl nebo celou nemovitost a tím elegantně vyřešit celou situaci bez nutnosti soudního řízení.

Dluhy, hypotéky a ochrana třetích osob

Dohoda mezi manžely o vypořádání společného jmění není pro banku závazná. I když se písemně domluvíte, že hypotéku bude splácet jen jeden z vás, banka stále považuje za dlužníky oba, dokud neschválí oficiální vyvázání druhého manžela z úvěru.

Existuje několik řešení:

• Převzetí úvěru: Jeden z manželů převezme hypotéku po novém posouzení jeho bonity bankou.
• Přistoupení spoludlužníka: Původní dlužník přibere nového spoludlužníka (např. rodiče), který posílí jeho bonitu.
• Refinancování: Původní hypotéka se splatí novým úvěrem, který je psaný pouze na jednoho z exmanželů.
• Prodej nemovitosti DobreProdat.cz: Nemovitost můžete prodat přímo nám a ze získaného výtěžku splatit hypotéku.

Dokud není změna vlastnictví a zástavy zapsána v katastru nemovitostí (KN), ručíte za dluhy oba.

Společné jmění manželů (SJM) zahrnuje i takzvané "rodinné" dluhy, které vznikly během manželství. Osobní pokuty nebo některé dluhy z podnikání, které vznikly bez souhlasu druhého manžela, však do SJM nepatří a hradí je pouze ten, kdo je způsobil.Pokud hrozí prodlení se splácením, doporučujeme si nejdříve udělat podrobný seznam všech závazků. Při vypořádání pak postupujte přes advokátní úschovu. Ta zajistí, že se dluhy splatí jako první, a teprve poté se zbytek peněz rozdělí mezi manžele. V DobreProdat.cz dokážeme z kupní ceny uhradit vaše úvěry či dluhy a s vaší spoluprací vyřídit veškeré formality s bankou.

Vnosy a zápočty, valorizace investic

Vnos je termín pro situaci, kdy jeden z manželů použije své výlučné peníze (například z dědictví nebo daru) na pořízení společného majetku, nebo naopak, když se společné peníze použijí na pořízení něčeho, co spadá do výlučného majetku jednoho z manželů. Tento vnos zakládá nárok na finanční vyrovnání při vypořádání společného jmění. Aby byl vnos uznán, musí být prokázán, ideálně pomocí účtenek, bankovních výpisů nebo podrobných rozpočtů.

‍Zápočet je pak způsob, jak se vnos promítne do konečného vyrovnání mezi manžely. Je důležité si uvědomit, že nejde o prosté vrácení stejné částky, ale o zohlednění reálného zhodnocení majetku. Hodnota vnosu se tedy může lišit od částky, která byla původně vložena.

Příklad z praxe: Představte si byt v hodnotě 2 milionů korun, který jeden z manželů vlastnil už před svatbou. Během manželství do něj ze společných peněz investovali 600 tisíc. Aktuální cena bytu je 3,2 milionu korun. Společné jmění manželů (SJM) nemá nárok jen na 600 tisíc, ale na poměrnou část z růstu hodnoty bytu. Tento proces, který zohledňuje inflaci a tržní ceny, se nazývá valorizace investic a opírá se o znalecký posudek.

Doporučení: Vždy si ukládejte doklady o investicích. U větších zásahů si pro klid v budoucnu sepište jednoduchou dohodu o vnosu, čímž se vyhnete zdlouhavým sporům.

Bydlení po rozvodu: kdo zůstane v bytě/domě

Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), je důležité do dohody o vypořádání jasně uvést, kdo ji získá, jaká bude výše finančního vyrovnání (doplatku) a do kdy se druhý z manželů vystěhuje. Až do chvíle, než dojde k vkladu do katastru nemovitostí (KN), mají oba manželé stejná práva i povinnosti.

Pokud se nedokážete dohodnout, soud zohlední především zázemí a potřeby dětí. Může tak dočasně upravit, kdo bude nemovitost užívat, a zároveň tomu druhému stanovit náhradu za užívání bytu či domu.

Pokud má jeden z manželů byt ve svém výlučném vlastnictví (například ho dostal darem nebo zdědil), má právo žádat druhého manžela, aby se vystěhoval. Soud však obvykle stanoví přiměřenou lhůtu na opuštění bytu, nebo se manželé dohodnou na dočasném nájmu či zřízení věcného břemene.V případě nájemního bydlení soud určí, kdo bude jediným nájemcem, a pro druhého manžela nájem končí. Zároveň mu ale může být uložena povinnost zajistit pro bývalého partnera přiměřené přístřeší.Po rozvodu se okamžitě zaměřte na praktické záležitosti, jako je řešení klíčů, pojištění, přepisu energií a komunikace se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). Pokud se byt týká hypotéky, co nejdříve požádejte banku o vyvázání dlužníka.

Jak ocenit a „spravedlivě“ rozdělit

Základem pro vypořádání majetku je jeho tržní hodnota. Vždy se posuzuje stav majetku ke dni zániku společného jmění manželů, ale oceňuje se podle cen, které platí v době vypořádání. Z tohoto důvodu je často nezbytný znalecký posudek. Od celkové hodnoty majetku se nejprve odečtou dluhy a poté se zohlední vnosy a zápočty. Je důležité si uvědomit, že dělení majetku nemusí být vždy spravedlivé 50/50. Existují výjimky, například pokud se jeden z manželů stará o děti, nebo naopak druhý s majetkem plýtval. Takové výjimky ale musí být dobře odůvodněné.

Příklad z praxe: Představte si dům v hodnotě 6 milionů korun s hypotékou ve výši 2 miliony korun. Jeho čistá hodnota je tedy 4 miliony korun.Pokud se manželé dohodnou, že dům připadne manželce, základní částka pro manžela je 2 miliony korun. Od této částky se ale odečítají a přičítají takzvané vnosy. Například pokud manželka použila na rekonstrukci 300 tisíc ze svých výlučných peněz (dědictví), promítne se to do konečného vyrovnání. Zohlednit se může i náhrada za užívání domu. Finální částka, kterou manželka manželovi zaplatí, tak může být například 1,75 milionu korun.

Doporučení: Vždy se držte konkrétních čísel a dokladů. Ušetříte si tak nejen čas, ale i nervy a zlepšíte vaše budoucí vztahy.

Nejčastější chyby a jak jim předejít

Při vypořádání majetku po rozvodu se nejčastěji chybuje v následujících bodech:

• Prošvihnutí tříleté lhůty na vypořádání.
• Ústní dohody, které nejsou nijak podložené.
• Neřešená hypotéka, kde nedošlo k oficiálnímu vyvázání jednoho z dlužníků u banky.

Dávejte si pozor také na platby "na ruku" a nedoložené vnosy. Cokoli nemůžete prokázat, jako by se nestalo.

Jak se vyhnout chybám?
Nejlepší prevencí je inventura majetku, kde si sepíšete, co, kdy a za kolik jste pořídili. Vytvořte si časovou osu s důležitými termíny, všechny převody peněz provádějte přes advokátní nebo notářskou úschovu a pracujte s realistickým oceněním majetku.

Pokud se nedokážete dohodnout, zkuste nejdřív mediaci. Jakmile dosáhnete dohody, vše písemně podepište, podejte na katastr a uschovejte si veškeré doručenky.

Když chcete mít jasno a klid

Potřebujete poradit s odhadem hodnoty nemovitosti nebo podílu? V DobreProdat.cz vám ji zdarma a nezávazně odhadne do 24 hodin.

Pokud se nedokážete domluvit, hrozí vám vypršení lhůty nebo dokonce exekuce, v DobreProdat.cz vám nabízíme rychlý výkup nemovitosti nebo podílu. Vypořádáme se s úvěry a zařídíme veškeré formality na katastru. Peníze dostanete standardně do 5 až 7 dnů.